Sme organizácia zriadená osobitným zákonom a v zmysle tohto zákona spravujeme majetok štátu. K nami spravovanému majetku patria aj nehnuteľnosti vrátane nebytových priestorov. Jeden z týchto nebytových priestorov sme prenajímali, no nájom sa uplynutím doby, na ktorú bola zmluva uzatvorená, skončil. Nájomcu sme písomne vyzvali, aby nebytový priestor vypratal, on tak však neurobil a nebytový priestor naďalej užíval. Vymenili sme zámky v snahe zabrániť mu v ďalšom užívaní nebytového priestoru a podali sme návrh na vypratanie nehnuteľnosti na súd. Súdne konanie však bude nejaký čas trvať a my sa chceme správať hospodárne a nehnuteľnosť ďalej prenajímať. Inak našej organizácii unikajú príjmy z prenájmu a vzniká nám škoda. Bývalému nájomcovi bola už naša žaloba doručená a z jeho vyjadrenia je zrejmé, že neexistujú skutočnosti, na základe ktorých by nehnuteľnosť užíval oprávnene. Môžeme teraz jeho hnuteľné veci z nebytového priestoru vypratať sami, aby sme mohli priestor ďalej prenajať? Alebo je nevyhnutné počkať do času, kým súd rozhodne o uložení povinnosti vypratať nebytový priestor a potom podať návrh na exekúciu vyprataním nehnuteľnosti?
Podanie návrhu na súd na vypratanie nebytového priestoru považujeme z Vašej strany za správny postup. Inak mohlo dôjsť v zmysle § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka k obnoveniu nájomnej zmluvy za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne, maximálne na dobu jedného roka.
Rovnako, je podľa nášho názoru dôvodná výmena zámkov, ak ste nájomcu riadne vyzvali na vypratanie a on na výzvu nereagoval. Náklady vynaložené na výmenu zámkov si voči bývalému nájomcovi môžete uplatniť spolu s náhradou na vydanie bezdôvodného obohatenia za čas, počas ktorého sú v nebytovom priestore jeho hnuteľné veci, čím Vám bráni v užívaní alebo prenajatí nebytového priestoru.
Podstatná otázka však je, či môžete svojpomocne vypratať hnuteľné veci bývalého nájomcu z Vášho nebytového priestoru a navyše ešte pred tým, ako súd rozhodne o tom, že bývalý nájomca je povinný tento priestor vypratať. Súhlasíme s tým, že kým získate právoplatné rozhodnutie o vyprataní a kým dôjde k úspešnému vyprataniu nájomcu prostredníctvom exekútora, môže prejsť niekoľko rokov.
Odpoveď na túto otázku nie je jednoznačná. Inštitút svojpomoci je upravený v § 6 Občianskeho zákonníka. Na jeho využitie musia byť kumulatívne splnené podmienky a ich splnenie sa posudzuje v každom jednotlivom prípade individuálne. Svojpomoc môžete využiť vtedy, ak bezprostredne hrozí neoprávnený zásah do Vášho práva tak, že takýto zásah môžete primeraným spôsobom sami odvrátiť.
Možno povedať, že vo Vašom prípade je ohrozené Vaše vlastnícke právo. Ste vlastníkom nebytového priestoru, ale nemôžete ho užívať, ani ho prenajať niekomu inému, pretože je zaprataný vecami, ktoré patria bývalému nájomcovi. Podľa nášho názoru v tomto prípade zásah do Vášho práva nielenže bezprostredne hrozí, ale už nastal. Mali by ste teda mať právo takýto zásah sami primeraným spôsobom odvrátiť.
Tu je potrebné zodpovedať, čo je to primeraný spôsob. Podľa nášho názoru by primeraným spôsobom mohlo byť spísanie hnuteľných vecí za prítomnosti notára a ich vysťahovanie na miesto, kde budú primerane chránené. Notár totiž podľa § 56 Notárskeho poriadku osvedčuje skutočnosti, ktoré by mohli byť podkladom pre uplatnenie práv, alebo ktorými by mohli byť spôsobené právne následky. Preto môže notár v tejto súvislosti spísať notársku zápisnicu o osvedčení inej skutočnosti. Tou bude existencia konkrétneho hnuteľného majetku a jeho umiestnenie v predmete nájmu. Obsahom takejto notárskej zápisnice by malo byť opísanie skutočnosti, že sa notár v určitý deň dostavil do konkrétnych nebytových priestorov a zaznamenal, že v týchto nebytových priestoroch sa nachádzali konkrétne hnuteľné veci. Tieto by mal notár čo najpresnejšie v zápisnici opísať (napr. 3 kancelárske stoly hnedej farby, poškrabané na viacerých miestach plochy stolov a 3 kancelárske stoličky čiernej farby, opierky na ruky na dvoch stoličkách odpadnuté). Zároveň je vhodné vyhotoviť fotodokumentáciu hnuteľných vecí tak, aby bol zreteľný stav hnuteľných vecí ešte v čase, keď sa nachádzali v predmete nájmu (najmä ich poškodenia) tak, aby fotografie obsahovali dátum a čas ich vyhotovenia.
Potom môžete pristúpiť k vyprataniu priestorov a hnuteľný majetok zložiť napríklad v iných Vašich priestoroch alebo v prenajatých skladových priestoroch. Náklady na vypratanie a prenájom skladu, ktoré budete vedieť preukázať, budete môcť uplatňovať voči bývalému nájomcovi.
Nevieme však zaručiť, že takýto postup bude považovaný za akceptovateľný postup svojpomoci aj v prípadnom súdnom konaní. Nie je vylúčené, že bývalý nájomca sa bude proti vysťahovaniu brániť a bude tvrdiť, že ste vysťahovaním neprimerane zasiahli do jeho vlastníckych práv a spôsobili mu škodu. Môže Vás žalovať a domáhať sa náhrady škody spôsobenej neprimeraným svojpomocným vyprataním jeho hnuteľných vecí z predmetu nájmu.
Domnievame sa však, že vo Vašom prípade môžete mať dobrú šancu na úspešné ubránenie sa žalobe bývalého nájomcu. Najmä, ak budete vedieť zdokumentovať celý proces vypratania a preukázať, že ste hnuteľné veci pri vyprataní nepoškodili. V tom by Vám mala pomôcť už spomenutá notárska zápisnica a fotodokumentácia.
Do úvahy tiež prichádza trestné oznámenie, ktoré môžete podať voči nájomcovi pre trestný čin neoprávneného užívania nebytového priestoru v zmysle § 218 Trestného zákona. Podľa rozhodnutí súdov sa za neoprávnené užívanie nehnuteľnosti považuje aj prípad, kedy sa doterajší nájomca odmietne po skončení nájmu vysťahovať a vypratanú nehnuteľnosť odovzdať vlastníkovi.
