Vlastníme rodinný dom spolu s mamou. Mama vlastní jednu polovicu, ja jednu štvrtinu. Ďalšiu štvrtinu vlastní môj brat, ktorý však s nami dlhodobo nekomunikuje. Mama chce svoju polovicu domu previesť na mňa, rada by však mala istotu práva doživotného užívania. Chcem teda v prospech mamy zriadiť vecné bremeno hneď potom, ako na mňa prevedie svoj spoluvlastnícky podiel. Ja sa stanem vlastníčkou troch štvrtín nehnuteľnosti a brat zostane vlastníkom jednej štvrtiny. Ako máme postupovať? Predpokladám správne, že môžem zriadiť vecné bremeno len k svojmu spoluvlastníckemu podielu? A máme v prvom kroku uzatvoriť zmluvu o prevode spoluvlastníckeho podielu, na základe ktorej moja mama prevedie svoju polovicu do môjho vlastníctva a v druhom kroku potom zmluvu o zriadení vecného bremena, na základe ktorej zriadim vecné bremeno už k trom štvrtinám spoluvlastníckeho podielu na dome?
Bohužiaľ nepredpokladáte správne. Vecné bremeno nemôžete zriadiť k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnosti, ale len k nehnuteľnosti ako takej.
Z ustanovenia § 151n a § 151o ods. 2 Občianskeho zákonníka vyplýva, že vecné bremeno môže zriaďovať iba vlastník nehnuteľnej veci. V tomto prípade sa nehnuteľnou vecou myslí vec ako celok, pretože podiel na nehnuteľnosti pri podielovom spoluvlastníctve nepredstavuje určitú konkrétnu časť spoločnej veci. Vlastníctvo spoluvlastníckeho podielu neoprávňuje spoluvlastníka užívať určitú reálnu časť veci. Preto sa vecné bremeno nemôže zriadiť k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnosti, ale len k nehnuteľnosti ako celku.
Bez toho, aby zmluvu o zriadení vecného bremena uzatvoril aj váš brat, nebude možné zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania domu v prospech vašej matky. Ak váš brat nebude so zriadením vecného bremena súhlasiť, nebude možné jeho súhlas ničím nahradiť. Neexistuje ani žaloba, prostredníctvom ktorej by sa dal jeho súhlas vynútiť. Jediná možnosť je spoluvlastnícky vzťah k domu vyporiadať. A to buď tak, že odkúpite bratov podiel a stanete sa jedinou vlastníčkou domu, alebo podáte návrh na súd, ktorým sa budete domáhať zrušenia podielového spoluvlastníctva a prikázania bratovho podielu do Vášho vlastníctva za náhradu.
Jednoducho, zmluvnými stranami zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci nehnuteľnosti, nie len niektorí. Nejde o hospodárenie so spoločnou vecou, pri ktorom preváži vôľa nadpolovičnej väčšiny. Ide o zriadenie vecného práva, pričom z jeho charakteru vyplýva, že takéto právo nemá opodstatnenie len vo vzťahu k spoluvlastníckemu podielu. Spoluvlastnícky podiel má ideálny charakter a nie je možné povedať, čo konkrétne spoluvlastník v danej nehnuteľnosti vlastní. Ak by ste teda zriadili vecné bremeno len k trojštvrtinovému podielu na rodinnom dome, nie je možné povedať, ktorú časť by Vaša matka mala právo užívať a ktorú už nie. Práve táto utilitárna stránka vecného bremena (spočívajúceho v práve užívať) odlišuje situáciu od záložného práva. Záložné právo je totiž možné zriadiť aj k spoluvlastníckemu podielu, napriek tomu, že ide tiež o vecné právo a napriek tomu, že pri výkone záložného práva k spoluvlastníckemu podielu môže vzniknúť množstvo komplikácií, a preto sa v praxi záložné právo k spoluvlastníckemu podielu zriaďuje len zriedka.
Ak sa Vám podarí brata presvedčiť, aby vecné bremeno v prospech Vašej mamy zriadil tiež, alebo ak sa stanete vlastníčkou celého domu Vy, potom nie je potrebné uzatvárať dve zmluvy a realizovať prevod nehnuteľnosti a zriadenie vecného bremena v dvoch krokoch. Napríklad, ak by brat súhlasil so zriadením vecného bremena v prospech matky tiež, stačí podpísať jednu zmluvu a podať jeden návrh na vklad. Išlo by o trojstrannú zmluvu medzi Vami, matkou a bratom, ktorej predmetom by bol jednak prevod spoluvlastníckeho podielu matky vo váš prospech a zároveň zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného užívania z vašej strany (ako nadobúdateľky spoluvlastníckeho podielu vašej matky a vlastníčky vášho pôvodného podielu) a tiež zo strany vášho brata (ako vlastníka jeho spoluvlastníckeho podielu). Podpisy všetkých účastníkov takejto zmluvy musia byť overené. Do katastra nehnuteľností stačí podať jeden návrh na vklad matkinho spoluvlastníckeho podielu vo váš prospech a zároveň vklad vecného bremena v prospech matky do katastra nehnuteľností. Kataster síce vyrubí dva poplatky (aj za vklad vlastníctva aj za vklad vecného bremena), ale zrealizuje vec v jednom kroku.
