Môj brat má problémy so splácaním úveru. Vlastne má problémy celkovo so schopnosťou spravovať svoje financie. Má tendenciu brať si viac úverov, ako je schopný splácať, dôveruje rôznym známym, ktorí ho presvedčia, aby im požičal a on je ochotný sa zadlžiť ešte viac, hoci má problémy splácať tie úvery, ktoré má. Pri vysporiadaní rodičovského majetku sme sa dohodli, že byt po rodičoch pripadne bratovi. Brat však zriadil k tomuto bytu záložné právo na zabezpečenie svojich úverov. Úvery nesplácal, a tak sme sa radšej dohodli, že byt prevedie do môjho vlastníctva a ja v jeho prospech zriadim právo doživotného užívania ako vecné bremeno k bytu. Kataster prevod bytu povolil, ale banky sa proti prevodu vlastníctva bytu zaťaženého záložným právom ohradili a tvrdia, že brat porušil zmluvu. Bránia aj tomu, aby kataster zriadil vecné bremeno, ktoré ešte nebolo zapísané. Banky hrozia predčasnou splatnosťou úveru a výkonom záložného práva, keďže brat úvery nespláca. Zľakol som sa, že o byt prídeme, a tak som začal úvery splácať ja. Napriek tomu je brat podľa bánk stále v porušení úverovej zmluvy a ja sa obávam, že môžu začať s výkonom záložného práva. Čo je vhodné urobiť? Stačí, keď budem ďalej splácať úvery? Musím informovať banku o tom, že úvery splácam ja? A nebolo by lepšie riešenie, aby brat vyhlásil osobný bankrot a tým pádom by jeho dlhy zanikli?
Rozumieme, že ste chceli zabrániť nútenému predaju Vášho rodičovského bytu pri výkone záložného práva. Prevodom založeného bytu bez súhlasu banky však došlo k porušeniu úverovej zmluvy. V zmysle úverových podmienok všetkých bánk sú totiž dlžník alebo iná osoba poskytujúca zabezpečenie úveru povinní vždy vyžiadať si súhlas s prevodom zálohu od banky vopred. Súhlas s prevodom založenej nehnuteľnosti sa v zmysle zmluvných podmienok bánk vyžaduje napriek tomu, že pri prevode založenej veci prechádza záložné právo na nového vlastníka založenej veci. To sa deje v zmysle § 151h Občianskeho zákonníka, podľa ktorého záložné právo nielenže pôsobí aj na nadobúdateľa nehnuteľnosti, ale prechádzajú na neho aj všetky práva a povinnosti zo záložnej zmluvy. Banky však potrebujú vedieť, kto je ich zmluvný partner, s kým majú komunikovať a tiež potrebujú vedieť dôvod, pre ktorý dochádza k prevodu zálohu.
Váš prípad, kedy došlo k prevodu nehnuteľnosti preto, lebo ste sa báli, že brat o byt príde, keďže úver nesplácal a potom ste aj úver začali splácať za neho, je typický príklad toho, kedy by bolo určite lepšie banku informovať o tejto situácii a vyžiadať si jej súhlas s prevodom bytu a dohodnúť sa s ňou na ďalšom postupe. Ak totiž došlo k prevodu založenej nehnuteľnosti bez súhlasu banky a okrem toho tiež k zriadeniu vecného bremena, došlo k porušeniu povinností z úverovej zmluvy. Banka má pri porušení povinností z úverovej zmluvy právo vyhlásiť predčasnú splatnosť úveru. To znamená, že viac neplatia dohodnuté termíny splátok, ale úver je nevyhnutné splatiť celý a naraz. Vyhlásenie predčasnej splatnosti obvykle vedie k výkonu záložného práva, pretože bežný dlžník nemá prostriedky na splatenie celého úveru.
Výkon záložného práva k bytu, ktorý patril pôvodne Vašim rodičom je pritom práve to, čomu ste sa chceli vyhnúť. Bratove úvery ste začali splácať preto, aby ste o byt neprišli pri výkone záložného práva. Ak nechcete o byt prísť, úvery Vám odporúčame splácať aj naďalej. Odporúčame Vám však, aby ste sa s bankou dohodli na uzatvorení dohody o pristúpení k záväzku, v tomto prípade k záväzku Vášho brata splatiť úvery. Pristúpenie k záväzku sa obvykle realizuje jednoduchou písomnou dohodou medzi Vami ako pristupujúcim dlžníkom a bankou ako veriteľom, v zmysle ktorej sa stanete dlžníkom bratových úverov popri ňom. Súhlas brata, ako pôvodného dlžníka, s Vaším pristúpením k záväzku nie je potrebný. Banka tak bude môcť komunikovať priamo s Vami a poskytovať všetky informácie o úverovom vzťahu aj Vám, čo predtým nemohla, kvôli bankovému tajomstvu.
Okrem toho Vám i odporúčame, aby ste od zriadenia vecného bremena v prospech brata upustili. Stačí vziať návrh na vklad vecného bremena späť a zmluvu o zriadení vecného bremena zrušiť dohodou medzi Vami a bratom. Napravíte tým porušenie zmluvnej a aj zákonnej povinnosti, ku ktorému uzatvorením zmluvy o zriadení vecného bremena došlo. V zmysle § 151i Občianskeho zákonníka je záložca povinný zdržať sa všetkého, čím sa (okrem bežného opotrebovania) hodnota zálohu zmenšuje a podľa § 39 Občianskeho zákonníka je neplatný taký právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu. Zriadením vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného užívania nehnuteľnosti treťou osobou sa hodnota zálohu určite zmenšuje. Zriadenie vecného bremena záložcom je z nášho pohľadu absolútne neplatný právny úkon a kataster by nemal vklad vecného bremena povoliť najmä za predpokladu, že sa voči tomu ohradí banka. Ak by aj kataster vklad vecného bremena povolil, banka by s najväčšou pravdepodobnosťou aj tak neskôr dosiahla jeho výmaz, či už z dôvodu absolútnej neplatnosti alebo z dôvodu odporovateľnosti tohto úkonu.
Ak má brat viac úverov a zároveň má aspoň jednu exekúciu, ktorá prebieha viac ako rok, skutočne prichádza do úvahy tzv. osobný bankrot ako možnosť dosiahnuť oddlženie fyzickej osoby. Osobný bankrot však nerieši prípadnú stratu nehnuteľnosti. Ak by brat začal konanie o oddlžení, banky by si úvery prihlásili ako svoje pohľadávky a keďže sú pohľadávky zabezpečené záložným právom, mohli by sa uspokojiť práve z predaja zálohu, teda nehnuteľnosti. Aj keby ste v čase vyhlásenia konkurzu boli už vlastníkom zálohu Vy, aj tak by mali banky právo uspokojiť sa predajom Vášho bytu, pretože by bol naďalej zaťažený záložným právom. Zmluvné záložné právo vyhlásením konkurzu nezaniká, na rozdiel od exekučného záložného práva. Ak by ste chceli Vaše vlastníctvo bytu zachovať, museli by ste aj v rámci jeho osobného bankrotu bratove dlhy vyplatiť.
